Коментар Євгена Підлісного стосовно проекту Закону України «Про відчуження земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності»

18 березня цього року у першому читанні було прийнято проект Закону України № 3682 «Про відчуження земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності». Потреба у прийнятті такого закону обумовлена необхідністю врегулювання правовідносин, коли для реалізації проектів загальносуспільного значення і з огляду на Євро-2012. як відомо, до цієї події має бути збудовано чимало об’єктів, зокрема друга велика кільцева дорога під Києвом. Питання, які регулює зазначений законопроект, потенційно привабливі для корупційних схем та зловживань. А тому його положення мають бути прописані максимально чітко та таким чином, щоб не було можливостей двозначно трактувати основні визначення. Натомість уже у 1 ст. Законопроекту зустрічаємося із невиправдано нечіткими визначеннями термінів «суспільна необхідність» та «суспільні потреби». Ними визначаються, відповідно, обумовлена загальнодержавними інтересами нагальна необхідність, для задоволення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки; та потреби у земельних ділянках для задоволення інтересів держави чи територіальної громади. Законопроект не дає відповіді на питання, у чому конкретно можуть полягати такі інтереси, причому має бути вичерпний перелік підстав.

Звертає на себе увагу положення п. 2 ст. 9, згідно з яким сільські, селищні, міські ради приймають рішення про викуп земельних ділянок у порядку, для таких суспільних потреб, як розміщення будівель, споруд та інших виробничих об'єктів комунальної власності. Зрозуміло, що будь-яку будівлю можна підвести під таке визначення, а суспільними потребами теж може бути будь що. У такий спосіб можна прийняти рішення про будівництво фактично будь чого: магазину, майстерні, громадської вбиральні чи пункту прийому склотари. І хоча ч. 2 ст. 12 передбачає, що викуп земельної ділянки можливий лише за згодою її власника, її за бажання можна обійти. Крім того, законопроект не містить навіть декларативних положень стосовно унеможливлення тиску чи іншого використання службовим становищем чиновниками, які ініціюють такий викуп.

Ст. 18 містить перелік підстав для примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Ними виключно визнаються будівництво лінійних об'єктів і об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафтових та газових терміналів, електростанцій та об'єктів, необхідних для їх експлуатації) загальнодержавного або регіонального значення. З огляду на корумпованість державних органів під «об’єкти, необхідні для експлуатації» можна підігнати й інші об’єкти, які формально вважатимуться такими, а на практиці використовуватимуться для інших цілей. В особливій небезпеці можуть опинитися приватні володіння, розташовані поблизу доріг.

Ще одним «вузьким місцем» є визначення суми для відшкодування власникам або надання іншої земельної ділянки. Як свідчить нещодавній досвід власників земельних ділянок на Русанівських садах, повз які має пройти метро, суми компенсації, запропоновані владою, неадекватно низькі, а запропоновані земельні ділянки малопридатні для будівництва і, крім того, не можуть бути приватизовані. Не вирішується належним чином це питання у Законопроекті. Згідно зі ст. 5 вартість земельної ділянки, яка відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки. При цьому згідно з ч. 5 цієї ж статті суб'єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування. Зрозуміло, що у багатьох випадках об’єктивність такої оцінки викликатиме запитання.

Світовий досвід вирішення питання відчуження земельних ділянок для суспільних потреб різний. Є нещодавній негативний досвід Китаю, де під будівництво об’єктів для проведення Олімпіади оперативно зносилися цілі квартали з виплатами символічних компенсацій та ув’язненням незгодних. Є досвід Росії, де у зв’язку з проведенням Олімпіади-2014 у Сочі були прийняті федеральні закони „Про проведення Олімпійських ігор” та „Про корпорацію з будівництва олімпійських об’єктів”, у відповідності до яких держава передбачено особливий порядок викупу та примусового вилучення земель, зокрема за рахунок скорочених строків судового розгляду подібних справ та виконання судових рішень. При цьому власник має два місяці на роздуми з моменту надання йому проекту договору із зазначеною в ньому ціною за оцінкою, здійсненою державною компанією. Є і позитивні приклади, зокрема американський, коли маршрути магістралей відхиляються від запланованих з огляду на незгоду власників продавати землю, навіть за ціну, що перевищує ринкову. На Заході розповсюдженою є практика використання сервітутних договорів із власниками, що не бажають продавати земельні ділянки.