Комментарий Евгения Подлесного относительно проекта Закона Украины «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и исходя из мотивов общественной необходимости».

18 марта 2009 года в первом чтении был принят проект Закона Украины №3682 «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости». Принятие данного законопроекта обусловлено необходимостью урегулирования правоотношений для реализации проектов общественного значения, а также учитывая Евро-2012. Как известно, к этому событию необходимо построить огромное количество объектов, в частности, вторую большую кольцевую дорогу под Киевом. Вопросы, которые регулирует данный законопроект, потенциально привлекательны для коррупционных схем и злоупотреблений. А потому его положения должны быть прописаны максимально четко и таким образом, чтобы не было возможностей двусмысленно трактовать основные определения. Вместо того, уже в 1 ст. Законопроекта встречаемся с нечеткими определениями: «общественная необходимость» и «общественные потребности». Ими определяются, соответственно, обусловленная общегосударственными интересами необходимость, для удовлетворения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка; а также потребности в земельных участках для удовлетворения интересов государства или территориального общества. Законопроект не дает ответ на вопрос, в чем конкретно могут заключаться такие интересы, причем должен быть исчерпывающий перечень оснований.

Следует выделить положения п. 2 ст. 9, согласно которому сельские, поселковые, городские советы принимают решения о выкупе земельных участков для таких общественных нужд, как размещение зданий, сооружений, и других производственных объектив коммунальной собственности.

Вместе с тем, любое сооружение можно подвести под такое определение, а общественными потребностями также может быть что угодно. Таким образом можно принять решение о строительстве фактически всего: магазина, мастерской, общественного туалета или пункта приема стеклотары. И хотя ч. 2 ст. 12 предусматривает, что выкуп земельного участка возможен лишь при согласии его владельца, при желании это условие можно обойти. Кроме того, законопроект не содержит даже декларативных положений относительно исключения возможности оказания давления или иного использования служебного положения чиновниками, которые инициируют подобный выкуп.

Ст. 18 содержит перечень оснований для принудительного отчуждения земельных участков по мотивам общественной необходимости. Ими исключительно признаются строительство линейных объектив и объектив транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, мостов, эстакад, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, аэропортов, нефтяных и газовых терминалов, электростанций, и объектов, необходимых для их эксплуатации) общегосударственного или регионального значения. Учитывая коррумпированность государственных органов под «объекты, необходимые для эксплуатации» можно подогнать и другие объекты, которые формально будут считаться такими, а на практике будут использоваться для других целей. В особой опасности могут оказаться частные владения, расположенные вблизи дорог.

Еще одним «узким местом» является определение суммы для возмещения владельцам или предоставление другого земельного участка. Как свидетельствует недавний опыт владельцев земельных участков на Русановских садах, через которые должно пройти метро, суммы компенсации, предложенные государством, неадекватно низкие, а предложенные земельные участки не подходят для строительства и, кроме того, не могут быть приватизированы. Не решается должным образом этот вопрос и в Законопроекте. Согласно ст. 5 стоимость земельного участка, которая отчуждается или передается в собственность вместо отчужденной, определяется по договору на основании ее экспертной денежной оценки. При этом, согласно ч. 5 этой же статьи, субъекты оценочной деятельности для проведения такой оценки определяются органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Понятно, что во многих случаях объективность такой оценки будет под вопросом.

Мировой опыт решения вопроса отчуждения земельных участков для общественных потребностей разный. Есть недавний негативный опыт Китая, когда под строительство объектов для проведения Олимпиады оперативно сносились целые кварталы с выплатами символических компенсаций и заключением в тюрьму тех, кто с этим был не согласен. Есть опыт России, где в связи с проведением Олимпиады-2014 в Сочи были приняты федеральные законы „О проведении Олимпийских игр” и „О корпорации по строительству олимпийских объектов”, в соответствии с которыми государством предусмотрен особый порядок выкупа и принудительного изъятия земель, в частности за счет сокращенных сроков судебного разбирательства подобных дел и выполнения судебных решений. При этом владелец имеет два месяца на размышление с момента предоставления ему проекта договора с указанной в нем ценой по результатам оценки, которая проводилась государственной компанией. Есть и позитивные примеры, в частности американский, когда маршруты магистралей отклоняются от запланированных в связи с несогласием владельцев продавать землю, даже по цене, которая превышает рыночную. На Западе распространенной является практика использования сервитутных договоров с владельцами, которые не желают продавать земельные участки.